大家さんは健全な賃貸経営を行う為に、日々奮闘されているこことと存じます。
賃貸経営を行う所有者として様々な「責任・義務」が生じることはご存じでしょうか。
「知らなかった」または「一括管理契約、サブリース契約しているからうちは安心」ではなく、今まで以上に最低限の知識と関心を持ち、経営者として安全を担保する必要があります。
今回は"オーナー様に賃貸経営者として知っていただければならない責任・義務とはなにか“また、”責任を問われた先にある隠れたリスク”について解説いたします。
【目次】
建物賃貸借における貸主の義務
●使用収益させる義務
（民法601条）「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。」
賃貸借契約とは当事者（賃貸人）がある物を相手方（賃借人）に使用収益させ、これに対して「賃借人」が使用収益の対価（賃料）を支払う契約です。
つまり賃借人は賃借人に建物を使用収益させる義務を負っていることになります。
よくある義務違反の例としては、他の賃借人が起こした騒音や悪臭を放置して受忍限度を超えてしまうケースです。これでは正常に使用収益をさせることができていないとみなされ、賃貸人の義務に違反したと判断される場合があります。
●修繕する義務
（民法606条1項）「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」
基準は「修繕しなければ賃借人が契約の目的に従った使用収益が出来ない状態にあるかどうか」です。
例えば、漏水や雨漏りの際に修繕義務が当然生じますが、網戸が一部破れているだけでは修繕義務が生じる可能性は低いです。
2020年4月に施行された民法改正では修繕義務の規定に変更があり「賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき」もしくは「急迫の事情があるとき」には賃借人による修繕も可能となります。
また、賃借人の責任で何らかの修繕が必要となった場合は賃貸人には修繕の義務が発生しないことが明文化されました。
貸主の賃貸物件の維持管理責任
（民法717条）「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。
ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。」
条文中にある「工作物の設置」とは賃貸物件建築行為をいい、それに続く「工作物の保存」とは賃貸物件の維持管理をいいます。建築行為あるいは維持管理どちらかに瑕疵があることにより損害を生じさせた場合の責任を明確に定めているのです。
なお、民法717条2項には「竹や庭木」などが倒れたことによる損害についても同様としているので注意が必要です。
瑕疵とされる建物の欠陥とは
瑕疵とは本来備えるべき性能などが欠けていることを意味します。
例えば外部階段の段板がサビており落下の恐れがある、手すりがぐらついており外れる可能性がある物件は、明確な「瑕疵」といえる状態です。
入居者様からの指摘を受けているにもかかわらず放置し、これらが原因で他人に損害を与えた場合、貸主に責任が問われ損害賠償請求をされるケースもあります。
まとめ
トラブルのほとんどが賃貸人と賃借人のどちらかが本来守らなくてはいけない義務に違反することからおきております。
トラブルを回避するためには、自身の賃貸人としての義務を果たしておくことが大切です。
万が一を怠り責任が問われますと「損害賠償請求」の可能性もあります。
それ以上にもっとも懸念されるのは…
近隣の目や悪い噂、退去者増加等→建物資産価値下落ではないでしょうか。
「知らなかった」「管理会社に任せきり」だけではすまされません。
健全な賃貸経営を行う為に、今一度危機管理に対して関心を持ち、自ら対策を講じることをおすすめします。
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