そんなうまい話があるわけない!サブリース問題の真実を知る!~2020年12月15日施行 サブリース事業適正化の法規制~

更新日:2021年11月1日



サブリース事業適正化の法規制が2020年12月15日施行された。こちらでは法整備に至った経緯から実際の施行された内容をご紹介致します。


【目次】


従来のサブリース事業の問題点


「30年一括家賃保証!」「安心一括空室保証!」…


土地オーナーに対して、家賃保証による安定アパート経営を謳い文句にアパートを建築させる営業手法。


実際には空室が増え始める10年頃になると、オーナーに対して借上げ賃料の値下げ交渉を行い、オーナーが断るとサブリース契約を解除される。


サブリース事業について、賃貸経営に係る潜在的なリスクを十分に説明せずに、賃貸借契約(マスターリース契約)が適切に契約されないという事態が多発していました。


従来のサブリース契約では、アパート建築会社が借主、オーナーが貸主のため借地借家法の借主保護の立場を逆手にとっているため、オーナー側からの契約解除は正当事由がないと出来ない。当初計画していた家賃収入を得られないため、やむを得ず賃貸経営を断念するオアーナーが少なくありません。


このような事態を受けて2020年12月15日にサブリース事業適正化ガイドラインが策定しました。




サブリース事業適正化ガイドライン 施行


目的

「サブリース事業に係る規制の実効性を確保し、サブリース事業者等をオーナーとのトラブルを防止するため、法の規制対象や法違反となり得る具体的な事例を明確化し、これらの規制の内容を関係者へわかりやすく示す」



◆不当な勧誘行為の禁止


サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約(マスターリース契約)勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げず、又は不実を告げる行為の禁止


NG:期間中の貸主のデメリットをあえて伝えず隠し、サブリース契約のメリットのみ伝えるような勧誘


NG:借地借家法や相場下落による家賃減額の可能性があるにもかかわらず「この辺りは需要があるため家賃が下がる事はない」と伝えるような勧誘




◆誇大広告等の禁止


1. 「家賃保証」や「空室保証」などの誤認しやすい文言を広告に記載する場合は、

    その文言に隣接して定期的な家賃の見直しがある場合はその旨を明記し、

   借地借家法の規定に基づき家賃減額され得ることを必ず表示しなければならない。


NG:「〇〇年家賃保証」という記載に隣接する箇所に、定期的な見直しがあること等の

   リスク情報を表示せず、離れた箇所へ表示している


2. 家賃収入の利回りが確実に保証されると誤解するような表示をしない

  サブリース契約が利回りを保証するわけではないにも関わらず

  「利回り〇〇%」とのみ記載し誤解されるような表示をしてはいけないこと。


NG:諸経費を考慮する必要がある旨を示さず「ローン返済期間実質負担0円」とのみ

   表示する


NG:実際は休日や夜間は電話業務のみ、または全く対応しないにも関わらず、

  「24時間対応で入居者様の万が一のトラブルにスピードディーに解決します」

  と表示する


3. 物件の維持保全に必要な費用負担について、負担先及び費用を明記し、

  またサブリース業者とオーナーの負担割合について著しく低額であるかのような

  誤解を招くような表示はしてはいけない。


NG:実際には毎月オーナーから一定の費用を徴収して原状回復や修繕費用に当てているに

   も関わらず、「貸主負担なし」と表示する


4. サブリース契約期間中のオーナーからの解約は解約条項がある場合でも

  借地借家法第28条に基づき、正当な事由があると認められる場合でなければ

  することができない。また更新についても正当事由がなければ拒絶できない。


NG:「いつで自由に解約できます」「契約期間中、借り上げます」「建物がある限り

   借り続けます」と表示する



◆特定賃貸借契約締結前の重要事項説明と交付の義務付け


マスターリース契約の締結前に、家賃、契約期間等を記載した書面を交付して説明


ポイント1:国家資格の賃貸不動産経営管理士か管理業務者による説明

ポイント2:説明から締結まで1週間程度十分な期間を置く

ポイント3:既存入居者への対応も説明することとしている




まとめ


近年サブリース事業者による問題が多く取り上げられました。


契約していたオーナーが、経営破綻(自己破産)に追い込まれる状況になったケースもあります。


賃貸経営においてリスクが大きいサブリースを選択すべき否か。


オーナーは業者の適正と管理契約のメリット・デメリットを学ぶことが必要となっています。


正しく管理契約を運用していく不動産会社を見極め二人三脚で大切な資産を守っていくことが本来あるべき姿といえるのではないでしょうか。



① 誇大広告等の禁止(賃貸住宅管理業法第28条)

② 不当な勧誘等の禁止(法第29条)の明確化

③ 契約締結前における契約内容の説明および書面交付(法第30条)

④ 契約締結時における書面交付(法第31条)

⑤ 書類の閲覧(法第32条)