【目次】
賃貸経営において最大のリスクは？
如何なることもリスクはつきものではあるが、賃貸経営においての最大のリスク回避とは何か。
家賃滞納が起こらないように保証会社必須へ…
様々なトラブルに備えて大手管理会社へ管理を委託…
サブリース契約で利回り〇〇%を保証…
ずばり…
「防犯対策を行った物件を提供し、大切なあなたの資産である物件を事故物件としないこと」である。
最大のリスクは『鍵』であること。
入居者ごとの鍵交換は必須が前提として、争点は『鍵交換の有無とその支払い義務、さらにはそのスキーム』だ。
鍵交換費用は借主？貸主？貸主に鍵交換義務はあるのか？
―賃貸契約の貸主は、借主から対価である賃料を取って借主に目的物を使用収益させる義務があります（民法601条）－
―物件管理上の問題であり、賃借人の負担することが妥当（国土交通省のガイドラインより）―
貸主の義務とは、貸主が安心して居住できる状態の物件にして利用させること。
安心とはつまり「容易に第三者が侵入できない物件」であり、そのような物件として貸し出すことが貸主としての義務とも解釈できる。
ただ、鍵交換をしなかった部屋で事故が起こったとしても、我々は貸主に損害賠償請求の支払い責任はないと考えている。上記はあくまで間接的な表現・解釈や退去時のガイドラインであり、法律上明確にされているわけではない。
ただガイドラインに沿って判決が下されることが多くなってきているのも事実ではある。
大家様の資産を守る立場として我々が危惧していることは、
『事故物件となり資産価値が暴落すること』である。
もちろん防ぎようのない事件に巻き込まれる場合もゼロではない。
部外者がガラスを割って部屋へ侵入、ピッキングにより入居者と鉢合わせて…
もし、あなたの物件で事故が起こったら…考えただけで身の毛もよだつ想いである。
少し極端な表現になるかもだが、連日事件現場としてテレビやネットニュースに晒され、別のお部屋からも立て続けに解約通知が届き、毎月15万の家賃収入があった部屋が突然半値以下で募集をすることになるかもしれない。
某有名事故物件まとめサイトには削除されない限りは事故物件として掲載されることとなるだろう…
ローンが残っている場合は当初の支払い計画から大幅に収入が激減し、他からの補填でまかなえれば御の字、最悪の場合は新築時より二束三文の値で手放す可能性がある。
では、『貸主として防ぐことのできる事故』であれば…
・1990年管理会社の社員が合鍵を使って女子大学生の部屋に侵入して殺害してしまった事件。被害者側遺族は犯人の勤務先である不動産会社にも責任があるとして、地裁判決では勤務先にも総額１億7,700万円の支払いを命じた。
・2018年アパートの元住人が合鍵で侵入、窃盗の疑いで容疑者を逮捕した。
事前住んでいたアパートに侵入し、乗用車や財布を盗み、ＡＴＭで現金を引き出そうとした。
これは実際に起きた事件だ。
このような事態を避けるためには防犯対策が整った物件とすることである。
防犯カメラやＴＶモニターホン、オートロック…様々な防犯設備がある中で一番安価で行え、貸主の義務「安全な部屋の提供」を実現する事ができるものは『鍵交換』だ。
まとめ
その交換のタイミングやスキームも間違えなく行えば『鍵は賃貸経営最大のリスク回避のカギ』になると言えるだろう。
我々賃貸経営支援室も家主様から管理手数料を頂戴し大切な資産を任してもらい日々賃貸経営に携わっている者としても決して他人事ではない。
その立場である我々だからこそ、昨今の賃貸業界における常識に疑問を抱き、
間違っていることがあれば大切なビジネスパートナーである大家様へ伝えていきたいとの想いでこの記事を公開している。
