【事故物件・入居者の高齢化編】困った入居者への対応
「事故物件」に明確な定義があるわけではありませんが、
基本的には「入居者が亡くなった物件」と考えるとよいでしょう。
本編では事故物件についてお話ししたいと思います。
【目次】
・事故物件の告知義務について
・適切な空室対策「事故物件への対策」
事故物件の種類は３種類
大きく分けると「殺人」「自殺」「自然死」の3つに分けられます。
賃貸経営のオーナー様も自分の所有物件で入居者が自殺するなどして事故物件になる事
など想像していない方も多いでしょう。
もちろん、そう頻繁に起こることではありませんが、
事故物件になってしまう可能性はゼロではありません。
事故物件の告知義務について
他殺・自殺・事故死などがあった、不動産を売却または賃貸するときには、売主・貸主
は、その事実を買主・借主に対して伝えなければいけないという告知義務があります。
このような「事故物件」には心理的瑕疵があるとされ、特に居住用不動産においては、
心理的瑕疵の有無が契約の判断に大きく影響する可能性があるからです。
しかし、心理的瑕疵の告知の根拠とされる宅地建物取引業法第47条では、告知すべき
事故の範囲や、どのくらいの期間告知するかというルールや法律は明示されていません
でした。
そのため不動産会社によって判断が異なることもあり、入居者が後から調べたら事故件
だったという例もあります。
そこで、国土交通省は有識者の検討会を経て、
2021年5月20日に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いにい
て」と題するガイドラインを公表しました。
「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いについて」
以下、ガイドラインの改訂ポイントをまとめました。
【殺人、自殺、事故による死亡の場合】
・賃貸の場合、事故の発生からおおむね3年間は告知義務あり。
・隣地や建物前の道路など外部で発生した事故は対象外。（専有部分発生することを想定）
・集合住宅の場合は、ベランダ、共用玄関、エレベータ、階段、廊下などのうち日常使用
する場所は告知義務の対象。
・事故死か自然死かが明らかでない場合でも告知義務あり。
【自然死、家庭内事故による死亡の場合】
・老衰や病気などの自然死は、告知義務なし。
・事故死であっても、入浴中の転倒、食事中の誤嚥など、日常生活の中で起こった不慮の
事故による死亡ついては告知義務なし。
１．「自殺」「自然死」で他の部屋が退去した場合、連帯保証人に請求できるか？
昨今のコロナ禍で、勤務先が倒産や解雇で無職になり、自殺が増加傾向にあります。
事故物件は自殺や他殺、遺体遺棄現場や孤独死で発見が遅れた場合に事故物件となる。
一般的には孤独死の発見が早いと自然死で事故物件扱いしなくて良い。（4日以内位）
出産と同じ考え方で生が有れば死が有る自然の摂理と考えられます。
【請求の範囲】
･連帯保証人と相続者に請求ができる。（相続人が相続放棄する迄）
・損害賠償額は1年間の家賃と2年間分の半額迄を認めた判例も出ている。
・事故が原因で退去した部屋の損害賠償も請求ができる。
・事故物件は弁護士に依頼して法的に解決する方が早い解決になります。
２．高齢化で更新を断るのは違法？ ⇒それは違法です！！
・合意解約が出来れば再契約可能な定期借家契約をする。
建物の老朽化を理由に家賃の値下げで入居者に定期借家契約を交渉する。
今後益々少子高齢化で高齢者と空室が増加する為、
大家さんはそんな状況と向き合って賃貸経営をする時代になりました。
貸主から一方的に契約更新を拒絶する事は認められない。
契約内容に違反しているか正当事由が有れば立退きが認められます。
正当事由が有っても立退き料は必要です。
正当事由の根拠が小さいと金額は高額になります。
適切な空室対策「事故物件への対策」
１．.孤独死保険に大家さんが加入する。
某保険会社の「大家の味方」という保険があります。
この保険は自死や孤独死（高齢者とは限らない）に対応した保険で掛金も安い。
２．事故物件になったら外国籍にも募集枠を広げましょう。
外国籍の方は、設備や賃貸条件が良ければ心理的瑕疵はあまり気にしない方も多い
です。
固定概念を取り払って、入居希望者の枠を広げましょう。
３．事故物件の告知はおおむね「5年～6年」と考えましょう。
先述の通り、宅建業法上は3年間の告知義務ですが、周囲の人々の記憶が薄れる期間も
含めて、おおむね「5～6年間」は告知しておいた方がよいでしょう。
４．事故物件を探して安く住みたい人がいますが、入居まで期間が必要です。
事故後の家賃は周囲の家賃相場と比べて、１割～５割下がるといわれています。中は、
周囲の相場よりも安いことから、あえて事故物件を探して入居したいという方もい
らっしゃいます。幸いにも早々に入居希望者が出てきたとしても、一定期間を空けて
の入居としましょう。
